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萬科公告，擬以萬緯物流擁有的部分高標準倉儲物流園作為基礎設施資產，開展基礎設施REITs申報發行工作。華夏基金（作為公募基金管理人）及中信證券（作為資產支持證券管理人）已向中國證監會及深圳證券交易所提交華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金注冊及上市的申請材料，并已于2024年3月1日收到中國證監會的申請受理通知書。
本次萬緯物流申報的公募REITs底層資產包括德清、諸暨、佛山的3個物流倉儲項目。首次發售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。
萬科表示，通過發行基礎設施REITs產品，可盤活公司旗下倉儲物流基礎設施資產，打通倉儲物流全生命周期發展模式與投融資機制，形成投資良性循環，助力公司經營性不動產實現“投融建管退”閉環，增強公司倉儲物流業務持續經營和管理能力。
圖源：港交所
募集說明書顯示，3個物流項目建筑面積合計26.77萬平方米，總估值11.49億元，其中德清項目于2018年6月投入運營，佛山項目和諸暨項目均在2021年5月投入運營。
截至2023年底，佛山項目出租率100%，諸暨項目出租率97.45%，德清項目出租率98.35%。募集說明書顯示，受租戶退租影響，諸暨項目出租率在2023年9月曾出現大幅下降；德清項目于2022年和2023年9月的出租率也分別出現較大幅度波動。2023年底均恢復至接近滿租狀態。
募集說明書 圖源：深交所
3個項目按照租戶貢獻收入金額占比看，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業占比18.5%。3個項目租戶中，拼多多貢獻較大，2023年1月至9月，租賃面積占比52.7%，產生的收入占比35.1%。
從項目利潤來看，2021年、2022年和2023年前9個月，3個項目合計息稅攤銷折舊前利潤分別為2757萬元、6716萬元和4070萬元。
