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首批基礎設施REITs上市三周年之際，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）獲證監會準予注冊的批復，及上海證券交易所無異議函。ESR集團（易商）（1821.HK)中國境內首支REIT掛牌開始進入最后倒計時。
資料顯示，基礎設施資產由富萊德昆山物流園一期、富萊德昆山物流園二期、富萊德昆山物流園三期3個倉儲物流園組成，項目總建筑面積為427,172.93平方米，總可租賃面積為382,429.10平方米。均位于江蘇省蘇州市昆山市花橋經濟開發區，項目規劃用途及實際用途為物流倉庫，本項目均為現代倉儲物流設施（高標倉）。項目原始權益人為ESR集團（易商），基金管理人為中航基金管理有限公司，財務顧問為招商證券。
“亞太最大”攜手中航基金、招商證券打造中國境內REIT旗艦項目
ESR集團（易商）是亞太區引領新經濟領域的不動產管理公司，以及最大上市地產投資管理公司之一。2019年11月，ESR集團（易商）于香港聯交所上市，股票代碼：1821。
截止2023年12月31日，ESR的管理費收入相關資產管理規模約達810億美元，全面一體化的基金管理及開發平臺覆蓋各亞太區市場，包括澳大利亞╱新西蘭、日本、韓國、大中華、東南亞及印度，業務覆蓋地區遍及歐洲及美國。截至2023年末，易商集團總資產管理規模總額按年增加7.3%至1,560億美元，物業組合建筑面積約4,900萬平方米，擁有強大的國際化項目管理經驗。
圖片來源：ESR集團（易商）2023年年報
中航基金作為中航易商倉儲物流REIT的基金管理人，近年來致力于打造公募REITs特色品牌，目前管理著2個REIT基金項目。中航基金也在積極布局雙碳，消費，保障房，文旅等多個領域，實現多業態齊頭并進。
同時，中航易商倉儲物流REIT也是招商證券擔任財務顧問的第四單基礎設施REITs項目。招商證券將繼續踐行“助推中國經濟轉型升級”使命，履行央企責任擔當，持續提供高質量服務，開展金融創新、助力資產盤活，為資本市場服務實體經濟、實現投融資良性循環貢獻更大的力量。
上海周邊物流倉儲用地資源稀缺富萊德昆山物流園成“硬通貨”
倉儲物流基礎設施需求與GDP增長密切相關，2023年國內生產總值1,260,582億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，增速比2022年加快2.2個百分點。隨著宏觀經濟的發展，工業生產及消費領域對倉儲物流服務市場的需求旺盛，我國倉儲物流行業需求預期持續增長。
中航易商倉儲物流REIT為倉儲物流類資產，主要租戶均為國內外知名的電商、物流、快消品/品牌服裝、汽車零件制造商，其余租戶也多在項目所在區域有長期穩定的高標倉租賃需求，租戶租金支付能力較強，企業信用記錄較好。
資料顯示，富萊德昆山物流園項目所在地昆山市花橋經濟開發區，具有良好的基礎設施及配套。區域內高鐵、鐵路、公路網健全，緊鄰京滬鐵路一等客貨運輸綜合站，多條高速和國道主干道穿過境內，可在一小時車程內達到長三角主要海陸空物流節點，交通十分便利，在物流網絡中擁有重要的戰略地位。
根據高力國際數據，一線城市及其衛星城市近幾年在土地資源快速消耗的情況下，物流土地供給較為有限，尤其是高標倉的新增供應自2021年以來逐步減少。隨著一線城市及其衛星城市為配合產業結構升級調整，二線城市的高標庫新增迎來機遇。富萊德昆山物流園項目地理位置優越并且擁有較高的運營管理水平，將受益于行業的變化。
中航易商倉儲物流REIT：未來發展空間廣闊，收益穩定可期
中航易商倉儲物流REIT作為一項備受矚目的投資項目，背靠ESR集團（易商）這一強大支持力量，展現出巨大的發展潛力和穩定的收益前景。截至2024年3月31日，ESR集團（易商）在中國40個經濟發達城市投資和管理共計176個園區，其中40個項目已納入資產負債表，另有136個項目在各基金平臺上，總項目運營管理面積達1,475.72萬平米。
此外，截至2023年末，易商集團擁有逾2,450萬平方米的開發項目儲備建筑面積，其中約有700萬平方米的土地儲備可供未來開發。這一龐大的開發潛力為中航易商倉儲物流REIT帶來了廣闊的發展空間，使其在未來能夠持續擴大規模、提升價值。
在現金分配率方面，招募說明書數據顯示，預計自2024年7月1日起至2025年底，中航易商倉儲物流REIT可供分配金額約為1.67億元人民幣，且2024、2025年的年化現金分配率分別為4.5%和4.62%。這一穩定的現金分配率為投資者帶來可觀的收益，同時也體現了項目的良好運營和管理能力。ESR集團（易商）作為原始權益人與其同一控制下的關聯方將會認購中航易商倉儲物流REIT 34%的份額。
自首批基礎設施REITs上市以來，公募REITs持續擴容。隨著中航易商倉儲物流REIT正式獲批，我國公募REITs市場再次在常態化發行新階段邁出堅實的一步。得益于良好的市場前景與國家及各地政府不斷出臺政策和優惠措施，中航易商倉儲物流REIT具有巨大的發展潛力。未來，憑借基礎設施項目所處區域的產業鏈供應鏈優勢、區位交通優勢，中航易商倉儲物流REIT將為倉儲物流行業注入新的活力。
