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“目前普洛斯中國在建運營的物流和產業(yè)基礎設施面積約為5000萬平方米，華南地區(qū)約為400萬平方米。還有很大的增長空間。普洛斯在大灣區(qū)的投資將加速。”5月19日，在普洛斯東莞新沙物流園開業(yè)期間，普洛斯資產中國區(qū)聯(lián)席總裁趙在接受記者采訪時表示，“普洛斯東莞新沙物流園是我們拓展網絡的旗艦項目”，“我們將積極投資，著力培育優(yōu)質產業(yè)集群，承載新經濟轉型升級，促進更優(yōu)質高效的民生服務，為區(qū)域發(fā)展不斷貢獻新動能。”
普洛斯東莞新沙物流園位于東莞麻涌，由舊的食品生產廠房改建而成。記者從杜南了解到，該園區(qū)已吸引了許多行業(yè)頭部客戶入駐，入住率近90%。有很多知名的餐飲品牌，冷鏈物流，配套企業(yè)。它有望成為大灣區(qū)新的消費產業(yè)基地和制造業(yè)供應鏈中心，以食品飲料生產、中央廚房加工、流通貿易和冷鏈為重點，從而完善東莞的冷鏈物流設施，促進當地產業(yè)升級。
園區(qū)近27萬平方米，總投資近10億元
從區(qū)位條件來看，普洛斯東莞新沙物流園所在的麻涌，地處連接廣深的黃金走廊，擁有兩個國家級港口(新沙港和東莞麻涌港)，是大灣區(qū)核心物流樞紐之一。同時，作為華南地區(qū)最大的糧油產業(yè)集群和全國三大糧油加工基地之一，麻涌近年來加大了以糧油為基礎的特色餐飲產業(yè)集群培育力度，以此推動區(qū)域產業(yè)基礎升級、產業(yè)鏈現代化和新經濟產業(yè)體系升級發(fā)展。
結合上述區(qū)域優(yōu)勢和產業(yè)升級要求，普洛斯于2019年收購當地老食品生產廠，在原址基礎上進行搬遷、更新升級、規(guī)劃設計。資料顯示，園區(qū)總建筑面積近27萬平方米，建成了國內市場稀缺、領先的四層雙軌物流基礎設施。是國內迄今為止普洛斯打造的最高供應鏈基地，建筑層高49.4米，其中頂層預留冷庫13米，可為冷鏈和自動化設備的部署和升級提供充足的空間，最大限度提高空間利用率，高效服務客戶的業(yè)務拓展需求。
對于項目的特殊性，趙明琪告訴南都記者，“本來這個區(qū)域是供應鏈非常好的節(jié)點，旁邊有碼頭，在廣州和深圳之間；同時，原是食品加工廠，取得了食品加工的相關資質證書，符合食品生產的各項審批環(huán)評，能夠集生產、倉儲、配送三大功能于一體。”“我們將把它定位為以食品供應鏈和食品冷鏈為重點，生產和物流服務相結合的基地，并重新規(guī)劃和設計。”
“這個項目從整個建設投資來看差不多10億元，對我們來說是華南地區(qū)有代表性的投資項目。”趙明琪認為，為使園區(qū)能夠承載更多不同類型的產業(yè)，應按照企業(yè)高自動化投入、高空間利用率的普遍需求進行建設，提高立體空間的負荷；采用雙車道設計。基本上每層都可以作為首層，有足夠的操作、停車、轉彎的空間，可以提高運營效率。目前入駐或在園區(qū)簽約的客戶類型有跨境電商、快時尚品牌、冷鏈等。
此外，據了解，該物流園項目從一開始就在能源管理、建筑材料選擇和建筑規(guī)格方面按照ESG要求進行規(guī)劃和建設。在改造方案的設計和實施過程中，通過采取節(jié)能減碳措施，充分利用可再生能源，物流園預計每年可減少二氧化碳排放1800噸以上。通過德國萊茵電視臺和英國建筑學會(BRE)共同制定的“零碳建筑認證與評估體系”評估，園區(qū)成為中國第一個獲得零碳建筑“優(yōu)秀”(最高級別)認證的物流園區(qū)。
趙明琪補充一下，由于4樓園區(qū)車輛較多，包括新能源汽車的應用越來越普遍，園區(qū)還計劃配備新能源汽車充電樁，適用于乘用車和物流車。此外，一些建筑材料可以通過當地采購實現運輸過程中的最小碳排放，使用LED燈和人車分離系統(tǒng)都可以產生更好的環(huán)境效益。“未來，這些將成為普洛斯中所有新型物流和工業(yè)基礎設施的通用標準。”“我們還將關注普洛斯 own park的運營和我們的客戶，幫助企業(yè)客戶實現碳中和:思考如何最大限度地進行能源管理，降低能耗，提高能效。”
出租率近90%，助力特色食品產業(yè)結構性升級
物流和工業(yè)基礎設施作為產業(yè)鏈的底盤，是支撐產業(yè)升級、推動新經濟發(fā)展的重要力量。資料顯示，粵港澳大灣區(qū)聚集了全國80%的供應鏈企業(yè)，擁有300多個各具特色的產業(yè)集群，是供應鏈產業(yè)升級的大本營。據介紹，普洛斯東莞新沙物流園已成為東莞麻涌涉及食品產業(yè)鏈的重點項目之一，有望成為大灣區(qū)新的消費產業(yè)基地和制造業(yè)供應鏈中心，以食品飲料生產、中央廚房加工、配送貿易、冷鏈為主。
麻涌被譽為“中國糧油物流加工第一鎮(zhèn)”。截至去年底，統(tǒng)計數據顯示，麻涌有29家受監(jiān)管的糧油食品企業(yè)，總投資約170億元。世界四大糧商和大型糧油央企、國企、民企(如中糧、嘉吉、邦基糧油、遠大油脂等。)紛紛聚集，2萬多畝土地被劃定為餐飲產業(yè)集群核心區(qū)，倉儲規(guī)模巨大。2022年，麻涌工業(yè)總產值1115.9億元，其中糧油工業(yè)總產值608.4億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產值的54.5%，已成為全鎮(zhèn)支柱產業(yè)之一。
杜南記者注意到，近年來，東莞麻涌的糧油產業(yè)正由粗加工向深加工轉型，并不斷向食品產業(yè)鏈和中央廚房延伸。東莞、麻涌先后出臺《東莞市“3+1”產業(yè)集群試點培育專項資金管理辦法》和《麻涌市餐飲產業(yè)集群試點培育資金管理辦法》。前者明確，重點支持食品飲料、紡織服裝、家具三大優(yōu)勢傳統(tǒng)產業(yè)集群發(fā)展。后者提出，要把培育餐飲產業(yè)集群作為推進麻涌產業(yè)基地升級、產業(yè)鏈現代化和現代產業(yè)體系建設的重要支撐。支持企業(yè)利用閑置土地和廠房，通過租賃、合作等方式提高土地利用效率，在產業(yè)升級、技術改造和引進新項目等方面尋求合作。
杜南記者了解到，依托普洛斯客戶資源網絡，物流園吸引了眾多行業(yè)頭部客戶入駐，入駐率近90%，其中不乏知名餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業(yè)，有助于支撐當地餐飲產業(yè)集群的培育和結構升級。現場工作人員向杜南記者提到，園區(qū)計劃繼續(xù)引進高附加值客戶和冷鏈醫(yī)藥企業(yè)。
趙明琪解釋說，物流園之所以突出冷鏈，是因為冷鏈不僅涉及倉儲配送，還涉及凈菜、熟食的加工。目前各地都在大力發(fā)展預制菜肴，以及冰淇淋、巧克力等高端食品，這對生產加工廠和配送效率提出了很高的要求。比如烘焙產品的保質期很短，只有烘焙工坊和云倉結合，配送半徑控制在30分鐘到1小時內才能達到。所以從工廠到倉庫的距離要盡可能短，這就需要生產(生產)和配送(配送)相結合，形成高效的供應鏈。“東莞新沙項目原本是一家食品加工廠。它有食品加工的排污許可證，這樣就可以把生產和倉儲結合起來，這也成為了這個項目的獨特優(yōu)勢。”
關注跨境電商、汽車、冷鏈等產業(yè)，加速灣區(qū)投資建設
根據官方數據，普洛斯在中國70個區(qū)域市場擁有超過5000萬平方米的物流和工業(yè)基礎設施網絡，大多位于機場、港口和高速公路附近。其中，在粵港澳大灣區(qū)，普洛斯已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門等9個城市投資開發(fā)了30多個物流園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，資產管理面積約400萬平方米。在東莞，普洛斯項目已落地新沙物流園、麻涌物流園、虎門港物流園、石牌物流園、謝崗物流園。
“普洛斯在大灣區(qū)的投資將加速。”趙明琪南都記者強調，“目前經濟最活躍的地區(qū)一個是長三角，一個是珠三角。在這兩個最活躍的經濟區(qū)域，在資金投入方面，我們過去更多地投資于長三角，所以這就是為什么我們希望加快在大灣區(qū)的布局。”“我們對服務于生產供應鏈和消費供應鏈的企業(yè)的基礎設施進行了大量投資。我們必須確保園區(qū)的選址、建筑規(guī)格和產業(yè)服務能夠為這兩類客戶提供最佳效率和最佳運營場景。”
大灣區(qū)的產業(yè)特點和優(yōu)勢被評為普洛斯。趙明琪它進一步分為幾類:“第一，跨境電商非常活躍。幾大主流跨境電商企業(yè)在大灣區(qū)都有集中的倉庫和集貨基地，對物流設施和基地的需求很大。第二，大灣區(qū)的汽車產業(yè)非常發(fā)達，傳統(tǒng)燃油車和新能源車都很活躍，而主流的傳統(tǒng)燃油車品牌和新能源車品牌都是普洛斯長期服務的對象。我們在賽道上有深度布局，所以對整個供應鏈和產業(yè)鏈的客戶服務也會加快。第三是冷鏈，包括藥品冷鏈和食品冷鏈。我們更傾向于實現‘產倉合一’，在冷鏈中整合生產和配送，效率最高。第四是通信電子行業(yè)。很多頭部客戶都是我們長期服務的。大灣區(qū)是他們R&D和生產最集中的一個地區(qū)，所以通訊電子領域也是我們關注的一個大類。”
資料顯示，目前普洛斯積極響應地方政府對戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，從功能定位、規(guī)劃設計、建筑開發(fā)到運營管理全方位升級供應鏈的產業(yè)基礎設施。在京、滬、蘇、Xi、安等全國城市落地了一批支持區(qū)域產業(yè)用地集約轉型、產業(yè)升級和城市更新的典型案例。
比如在蘇州昆山市陸家鎮(zhèn)，普洛斯在2018年收購了昆山華誠織染有限公司的工廠項目，重新設計開發(fā)，錨定當地政府大力發(fā)展的智能機器人產業(yè)定位進行運營管理，提供特色產業(yè)服務。據悉，升級后的普洛斯華城(昆山)智能制造科技產業(yè)園已引進11家智能機器人及其上下游創(chuàng)新企業(yè)，初步形成了具有影響力的科技創(chuàng)新和人才發(fā)展高地，逐步發(fā)展成為長三角最具影響力的智能機器人產業(yè)中心。
普洛斯華成（昆山）智能制造科技產業(yè)園
在趙明琪看來，物流地產行業(yè)從2018年之后，從高速發(fā)展進入到高質量發(fā)展階段。對產業(yè)基礎設施來說，不是單單建房子的問題，選址選對不對、是否能夠抗經濟周期、是否能夠面向更多元化的客戶群體，都直接影響資產在一個長周期里能否持續(xù)保持好的效益和表現。因此要去深入研究客戶，應對市場、供應鏈和產業(yè)變化。“從龍頭企業(yè)引出來的產業(yè)鏈、從區(qū)域市場人群集中密集的大消費供應鏈，以及從產-銷-配這條鏈之間的關系，將這些理清理順后，再考慮怎么去為這個鏈的效率做配套和保障，這個是普洛斯所有選址投資的關注點。”
